8月29日，招商银行行长助理彭家文在2023年中期业绩交流会讲话传出，称存量房贷利率下调势在必行，亦是大概率事件。

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一石激起千层浪。除了招行表示“已有预案，但无最终方案”外，近期已有多家银行在发布会上就降低存量房贷发声。

从各方释放的信息看，存量个人房贷利率下调已是大势所趋。但何时降、如何降，仍缺一套最终落地执行的“实操指南”。

我国房地产市场供求关系发生重大变化，而按揭市场从“卖方市场”逐步进入“买方市场”，存量房贷与新增房贷之间的利差过大，已经成为房奴们的普遍痛点。

大家最直观的感受是，房贷一直在还，但还的基本是利息，本金没啥大变化。从去年开始，“提前还贷”频繁登录热搜，下调存量房贷利率的呼声愈发强烈。

对于银行来说，存量房贷利率下调不仅涉及业务调整，更是触动利益。而个人利益与银行利益的激烈博弈，在提前还贷潮中一览无遗。

当下，5年期以上LPR多次下降，理财等其他资产收益不及预期，居民缺乏新动力（300152）扩表增加投资。有人不惜巨大的时间成本，在银行设定的各种约束之下，执意提前还贷。

存量房贷利率一天不调，提前还贷潮不止。这种个人与银行的你来我往，既不是最佳方案，也不是长久之计。

居民扎堆提前还房贷，一方面会导致个人住房贷款增长持续低迷，同时不可避免地带来居民可支配收入减少，一定程度抑制消费和投资需求。

存量房贷利率下调宜早不宜迟。当前正处于经济复苏的关键时间点，房贷又是家庭支出的重头，为居民经济减负是第一步。让居民储蓄转化为有效投资，才能为促消费稳经济创造条件。

上月，央行曾表态“支持和鼓励”银行调整存量房贷利率，商业银行对此虽有反馈，却只见打雷不下雨。

多家银行表态对业务调整有预期，但执行仍卡在“最后一公里”。银行为保护存量房贷利率，不愿意轻举妄动不难理解。

要真正解决利率差问题，需要政策层面加大力度，具体落实加力推进。特别需要央行给出更加明确的时间表以及更加细致的“指导”方案。

调整是共识，却不宜“一刀切”。不仅是一线城市，各地区房贷利率差异较大，存量房贷利率调整，需要综合考量因城施策，做到既要也要还要。

既要精准支持还贷压力较高的群体，也要避免给银行增加过大的经营压力，还要避免经营贷消费贷转化，让提前还房贷衍生成新增风险，产生灰色套利空间，给金融系统带来新的隐患。