深圳的二手楼市现在有一个说法：没有卖不出去的房子，只有降不完的价格。

(资料图片)

真不是开玩笑，如果你有中介朋友，翻开中介们的朋友圈，会发现不是在推销新盘优惠、就是在推销低于指导价的二手房源。

二手市场这情况，搞得买家和卖家都很焦虑。

卖家生怕自己割肉割太多；

买家生怕自己抄底抄到了半山腰。

买家和卖家焦虑的共同根源，本质上还是因为缺乏对这个市场的了解。

要想解决焦虑，我觉得大家得搞清楚当下市场一个很重要的指标——

议价空间

所谓议价空间，简单理解就是——

业主一开始喊出的挂牌价，要降价多少才会有买家愿意接盘？

对业主而言，这是一个很有用的参考数据，因为现在的业主，虽然都知道要成交就得降价，但是具体要降多少？多数业主心里没个底。

豪宅，也要降价卖？

豪宅是深圳楼市的风向标，我整理了南山和福田几个豪宅板块最近的成交记录，发现买卖双方议价之后的降价率比较割裂。

一部分豪宅成交，降价率在2%-3%左右；

一部分成交的降价率能达到10%以上。

而且这两类豪宅特点差异很明显

降价率10% 以上的豪宅房源，有两个特点。

第一是户型面积会更大、总价更高；

第二是成交周期更长。

降价率只有2%-3%的豪宅房源，特点刚好相反，户型面积相对较小，成交周期也很短。

这说明即便是在深圳的豪宅市场，总价太高的大户型，想要尽快出手，也得大降价，买家的议价空间很大。

相比较来说，豪宅地段的小户型业主会更有主动性，不需要降价太多，就能出手。

中心城区的老小区，降价多少？

核心区的老小区比较多，这些小区的平均议价空间相比豪宅要大得多。

我上面表格中选取的成交小区全都是2000年之前入住的小区，简而言之全都是楼龄超过23年的老小区。

从图中的数据当中大家可以看出来，核心区的老小区降价率跨度很大，降价率可以从1%直接跨到32%。

但仔细观察可以发现，老小区中80-100平面积的房源，降价率普遍在1-4%之间；

而小面积房源的降价率相对而言会更大，降价率普遍在7%-10%之间。

比如旭飞华达园的一套38平户型，降价率10.5%；

怡泰大厦一套51平户型，降价率18.5%。

百花片区的百花园一套50平房源，即便有好学位的支撑，业主最后也得降价9%。

不难看出，现在深圳二手老破小的业主非常弱势。

老破小传统的学位价值以及低价优势，现在一个被大学区政策肢解、一个被关外的新盘价格挤压。

本来买家议价的主动权就很大，老破小的价值还在贬值，所以老破小不仅是降价率更高，连成交周期也越来越长。

因此，即便是买中心区楼龄20年以上的老破小区，也要记住一点：

宁可老破大，不要老破小。

关外的网红片区，都得大降价？

看完核心区的，再来看看关外那些过去房价上涨非常猛的网红片区。

我选择了宝安、龙华、光明和龙岗四个区的网红板块，这些板块在房价上涨期二手房价至少都经历过10%的涨幅。

西部的宝安和光明，最近的成交房源整体降价率比较高。

宝安的宝中和碧海，小区降价率都在6%-7%之间，光明深房传麒山也有一套房源业主直接降价了37.5%才成交。

西部毕竟之前是猛涨，所以业主心态还是偏高一些。

一开始挂牌价就会更高，但是挂高了买家也不买账，所以最后降价率往往要高一些才能促成成交。

当下买这些片区的房子，议价空间很大。

与西部的区域相比，北边的龙华和东部的龙岗相对而言降价率低一些，小区的降价率在4%-6%左右。

另外值得注意的是，在我统计的过程中，我发现关外网红板块中，次新小区盘成交很少。

现阶段的市场，次新盘的挂牌价普遍很高，业主割肉的意愿也比其他小区的业主更小，再加上现在的新盘价格低，买家购买次新盘的动力也越来越小。

边缘地段，成交出乎意料？

最后统计的是关外的边缘地段。

我选取了宝安的松岗、龙华的观澜、龙岗的平湖、坪地以及坪山作为深圳边缘板块的代表

让人很意外，这些片区业主的成交降价率并没有我想象的那样高，虽然也有降幅比较大的房源，但是多数房源的降价幅度在4%-6%左右，和那些关外的网红片区相比差不多甚至还低一些。

从业主一开始的挂牌价来看，边缘地段的业主挂牌价相对来说不会那么高。

毕竟业主都知道自己的房子地段没有什么优势，也知道接盘的买家多数是买不起更好地段的刚需，所以为了成交一开始的姿态都摆得比较低，最后成交价格相比一开始的挂牌价，相差就不会太大。

总结一下整体的情况吧。

1.深圳的豪宅成交价格其实并没有大家想象的那样稳固。

大户型豪宅，业主和买家之间的议价空间其实挺大的。

而且大伙要知道我上面展示的还只是一部分豪宅的成交，深圳豪宅还有很大一部分成交是富人之间的私下交易，并不会显示数据，所以这一部分成交的议价空间可能还会更大。

2.关内中心区的那些老小区，分化很明显。

老破大想要成交难度稍微小一些，老破小想卖出去，业主得做好心理预期，如果真的想出售，一开始的标定价格不要太高，因为真的很难卖。

3.关外的片区中，靠近中心区的板块业主普遍需要降价6%-8%之后才能交易，而更边缘的板块只需要降价4%-6%。

对于深圳的业主，无论你是在核心区还是所谓关外的郊区，我的建议是放平心态、认清形势。

着急卖的业主，没有必要挣扎，该降多少就降多少，要知道现在的行情卖家做不了主；

不着急卖的话，可以先挂高一点，再慢慢降价吸引市场注意。

对买家而言，此刻的行情是最舒服的，但问题是选择越多，反而越不容易下手。