试点“大物管”，老旧小区有了“新管家”

市北区成立国有平台子公司，打造良性循环和微利可持续的运营体系

2023年，青岛市计划改造老旧小区473个，计划完成投资64.8亿元，面积约1109万平方米，惠及居民13.77万户。同2022年相比，项目数、投资额、改造户数分别增加48.7%、63.6%、49.6%。

【资料图】

“三分建七分管”，改造后的小区如何实现长效管理？

市北区先行一步，将城区整体作为一个“大物业范围”，成立国有平台子公司——青岛聚城城市服务有限公司，创新性引入市场化和社会化机制，探索“大物管”模式，计划以民生需求作为支点，通过“党建引领+政府主导+专业服务+智慧平台”相融合的方式，对城市公共空间、公共资源、公共服务实施全流程“管理+服务+运营”，打造政府、平台、市场、居民多方主体“一核多元、一专多能、协同治理”的新模式，以期实现良性循环和微利可持续的运营体系。

先体验后付费，让“大物管”扎下根来

路面整修一新，车位重新划线；老楼外墙粉刷，楼顶铺设防水彩钢瓦，户外换上折叠晾衣架；保安在小区巡逻，及时解决居民所需……63岁的奔科霞没想到，这个她住了一辈子的老小区，如今竟有了“管家”，把小区上下打理得有模有样。

四机宿舍建于20世纪80年代，是无物业管理小区，路面破损、房屋漏雨、下水堵塞等一系列问题，不仅给居民生活带来极大的不便，也成为城市管理的痛点和难点。适逢市北区老旧小区改造，四机宿舍作为试点小区，率先探索“大物管”模式。

“我们组建了一支包括项目经理、保安、保洁、工程技术人员、客服在内的物业服务队伍，于去年11月底以‘社区代管’方式入驻，全过程参与小区改造，实现设计、施工、管理、服务无缝对接。”四机宿舍物业项目经理张大明告诉记者，物业管理团队的工作集中在车位管理、日常巡查、居民协调等。下一步，还将在社区安装监控设施，为部分老楼安装电梯，增加居民安全保障，为居民生活提供便利。

四机宿舍有居民1759户，常住人口5000余人。“‘上面千条线，下面一根针’，社区的事琐碎复杂，居民们有事儿都愿意找社区，下水道堵了、楼道灯坏了、房子漏雨了……我们4名工作人员除了日常工作外，还要把大量的时间和精力放在管理小区上，确实有些力不从心。”市北区四方街道四机社区党委书记路涛告诉记者，物业公司的进驻让社区工作者解放了双手，“我们也在积极引导居民向物业反映问题，像换灯泡、修下水道之类的诉求，他们可以直接找物业公司，我们则可以把更多的精力放在其他为民服务事项上。”

停车规范了、环境整洁了、帮助及时了，对于物业管理，居民的反馈一致向好。但话题一转，谈到物业费，并不是每个居民都“买账”。“以前社区管得挺好，也没收费”“刚开始都挺好，不知道后面能不能保持”……记者在探访中随机采访了几位居民，近半数表示持观望态度，也有居民直接表示“不交”。

面对居民对“付费”和“服务效果”的犹疑，聚城公司总经理孙全军则表示理解。“四机宿舍小区是高度老龄化的小区，60岁以上的居民占三成，改变他们的观念需要时间。所以，我们试点‘先体验后付费’，让老百姓切实感受到物业管理带来的明显变化，再培养他们的付费观念。”

关于后期付费，聚城公司也做了精细考量。“我们参照《青岛市普通住宅前期物业服务等级标准》提供菜单式服务，为居民提供自由选择空间。”孙全军解释，届时，物业公司会向业主委员会“亮出”服务套餐，根据居民选择的服务内容确定服务价格，实现同等服务标准的最低收费。另外，公司还会采取资源置换、多元共治的方式，在辖区内选择一批红色合伙人和合作服务商，以积分兑换、代金券、赠品等形式对冲物业费，实现商户和居民的双赢。

如何算好“成本账”

老旧小区设施陈旧，如果要开展精细化管理，在接手之前就要拿出预算配备相关设施。除此之外，低水平的物业费难以覆盖物业运作的人员管理、水电支出等费用——记者采访了几家物业公司，几乎都对进驻老旧小区打怵，“除非政府补贴兜底，不然长远来看，公司会陷入亏损运营状态。”

“我们在做一件有意义的事。”这是采访过程中，孙全军说过最多的一句话。孙全军告诉记者，下一步，公司还将利用四机宿舍15号楼底层的公共用房，在一楼打造党群物管综合服务中心，设置物管中心、党群中心、便民服务站、综合执法室；二楼计划与中车、四方街道办事处一起共建老干部活动中心和党建活动中心，并契合居民情怀，开设以中车历史为主题的文化展览馆，丰富居民的休闲文化生活。

闲置空间改造、装修、购置便民设施、开设展览馆……这又是一笔不小的开支。“作为国有平台公司，我们要把社会效益放在第一位，其次才是经济效益。”孙全军说。

当然，为了平衡收支，市北区也有自己的盘算——通过整合运营资源、拓展业务边界，寻求其他利润增长点。比如，聚成公司除了承接物业管理和代管区域的部分基础设施维护、停车管理运营、垃圾收集业务外，后期还将承接全区开放式楼院的卫生清扫，承接部分学校、商业、写字楼、产业园等优质资产的物业管理业务，承接政府和街道办事处采购的部分基层社区服务、党建文娱活动和其他重大活动的组织和安保业务，提高营利能力。结合社区团购、家政维修、托管教育、社区康养、社区食堂、充电业务六类服务，盘活街道社区的零散房产和闲置低效资源，充分挖掘社区商业价值，实现运营收益一定程度反哺基础物管。

“我们要充分发挥人员复用、场景叠加效应，实现片区物管业务部分自我造血功能。”孙全军介绍，目前，公司已经对全区闲置资源做盘点，开始承接运营部分项目。以“商业运营一盘棋”为思路，公司还将不断充实数字市北的云脑平台及社区智慧化系统，实现大物管应用场景、关联业务、从业人员及社区服务运营互为流量，提高精准服务水平、数据变现能力，逐步建立起营收平衡、多元共治、良性互动的长效管理运营体系。

据透露，下一步，市北区还将以金融引擎撬动社会资本，成立城市运营基金，由平台公司牵头，广泛汇聚区域金融、产业、运营等社会资源，形成老旧小区精细化管理所需的功能生态体系和可持续的运作模式，解决“缺钱”的难题。

重在长效管理，可多模式共存

“大物管”模式对焦的是长效管理，这也是老旧小区改造所面临的共性难题。

近几年，随着全国各地老旧小区改造大步伐推进，各地均摸索出了适合自身发展的路子，涌现出一批可借鉴的典型——

重庆市璧山区建立小区业主委员会实体化运行机制，将小区业主委员会注册为民办非企业单位，开通对公账户、申领税务发票，实现业主委员会合法化、实体化运行，解决自治执行主体“形而不实”的问题。湖南省宁乡市对不具备引进市场化物业管理条件的小区，因地制宜探索业主自治管理模式，宁磷小区结合改造成立小区联合党支部和业主委员会，组织小区内46户业主实行值日制度，每月制定一个值班表，每天安排1户轮流义务值班，主要负责小区内的环境卫生、车辆进出管理、治安维护等工作。河北省石家庄市结合城镇老旧小区改造解决“独楼独院”小区管理难题，由市财政安排4000万元，开展“小院变大院”专项行动，采取“连片、并入、托管、合作”管理模式，减少“小、散、独”小区382个。

“作为城市运营者，我们也提倡开放式小区居民通过业主自治或引入专项服务的方式，把自己的小区‘管好’，但前提是要有统一的管理标准，在这个标准之下维护改造成果。”孙全军向记者解释了“标准”的重要性。“从楼院到马路，边界不清往往会引发扯皮推诿，诸如此类的事屡见不鲜，如果不能实现‘一把扫帚扫到底’，那就‘一把尺子量到底’，切实把管理落在实处。”

据了解，目前，市北区已完成全区2021—2023年改造项目实地查勘调研，依据管理便捷原则，根据各项目的地理位置、物理空间、总体规模、群众基础、街道积极性等不同特点，采用“以大托管小”的方式将分散的项目优化整合成一个连片的物管区域。按照计划，市北区今年年内计划新增旧改项目物管和代管面积95万平方米，以物业管理、委托代管和业主自管三种形式实现老旧街区改造项目的长效管理覆盖率占比80%，“基础物管+资源整合+社区商业”的片区物管长效管理运营机制和各项举措扎实落地。

记者注意到，为了鼓励无物业小区尝试“大物管”，市北区还提出，对业主同意实施物管并签订物业服务合同的老旧小区，可优先纳入老旧街区改造计划，物管企业全过程参与改造。（青岛日报/观海新闻记者余瑞新）

责任编辑：王凤一